Kat Karşılığı İnşaat

Kat Karşılığı İnşaat

ARSA SAHİBİ AÇISINDAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ

Kat karşılığı inşaat; kendine ait olan bir arsayı müteahhit firmaya vererek; arsa karşılığında daire veya işyeri almaktır.

 

Kat Karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur.

 

  • Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi,
  • Müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimi.

 

Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi

 

Bu sürecin ilk işi olarak, inşaat sürecinin öncesinde ve sonrasında bir sorun yaşanmaması adına kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak olacaktır. Sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekildedir.

 

  • Sözleşmenin, noter tarafından düzenlenmesi oldukça önemlidir.
  • Sözleşmede temel ruhsatının ne zaman alınacağına dair bir ibare mutlaka bulunmalıdır.
  • Sözleşmenin ekleri de oldukça önemlidir. Bu nedenle bu hususa da dikkat edilmelidir.
  • Dairelerin paylaşımının nasıl yapılacağına dair detaylı bilgi bulunmalıdır.
  • İmar mevzuatına aykırı bir durumda müteahhidin herhangi bir hak talebinde bulunup bulunmadığına dair detaylı bilgi yer almalıdır.
  • İnşaatın tamamlanma ve dairelerin teslim tarihi belirlenmelidir.
  • Sorunsuz bir sözleşme adına bir hukukçudan yardım alınmalıdır.

 

Yukarıdaki hususların her biri, arsayı müteahhide verirken imzalanması gereken sözleşmede yer almalıdır. Herhangi bir sorun yaşanmaması adına, süreç iyi yönetilmeli ve var olan pürüzler giderilmelidir.

 

Tapu Devri ne zaman yapılmalı

 

Tarafların anlaşmalarına göre, tapu devri başlangıçta olabileceği gibi, ara aşamalarda ve inşaatın tamamlanmasıyla da gerçekleşebilir. Taraflar tapu devrinin ne zaman gerçekleşeceği hususunu sözleşmede kararlaştırablirler.

 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME

 

 

Arsa sahibinin arsası karşılığında müteahhit firmadan daire veya işyeri almasının vergisel boyutuna iki açıdan bakmamız gerekir.

 

  • Katma Değer Vergisi
  • Kazanç Vergisi (Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi, Değer Artış Kazanç Vergisi)

 

 

KATMA DEĞER VERGİSİ

 

 

Arsa sahibi açısından Katma Değer Vergisinin oluşumunda iki türlü durum söz konusudur.

 

 

  • Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabi olacaktır.

 

  • Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde KDV. uygulanmayacaktır.

 

İnşaat İşinin Bitiminde Fatura Düzenlenmesi

 

Müteahhidin arsa sahibine fatura kesmesi

İnşaat işinin bitmesi durumunda müteahhit tarafından arsa sahibine sözleşme hükümlerine göre konut veya işyeri teslimleri yapılacaktır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerleri, maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutar üzerinden fatura edilecektir.

Müteahhidin maliyet bedeli tesbiti: Arsa sahibine verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyeti üzerine; toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle bulunur. Bu tutar üzerinden fatura kesilir ve KDV. uygulanır.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

 

Arsa sahibinin müteahhide fatura kesmesi

 

Arsa sahibinin arsasının, bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, arsa sahibi tarafından

 

müteahhide fatura kesilecektir. Müteahhidin arsa sahibine kesmiş olduğu daire veya işyerleri tutarı fatura, aynı şekilde arsa sahibi tarafından müteahhide arsa bedeli olarak kesilecektir.

 

Arsa sahibinin arsanın adına kayıtlı olması ve kendisinin de vergi mükellefi olmaması durumunda fatura kesilmesi ve KDV. Uygulanması söz konusu olmayacaktır. Müteahhidin arsa sahibine kesmiş olduğu daire veya işyerleri tutarı fatura karşılığında, aynı tutar arsa bedeli olarak gider pusulası düzenlenecektir.

 

KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI

 

Katma Değer Vergisi oranının belirlenmesinde inşaat ruhsatının 01 Nisan 2022 tarihinden önce alınması ve sonra alınması önemli olmaktadır.

 

İnşaat Ruhsatı 01 Nisan 2022 tarihinden önce alınmış ise:

 

Net alanı 150 m2 nin altında kalan konutlar için KDV. Oranı %01 Net alanı 150 m2 nin üzerinde kalan konutlar için KDV. Oranı %18

Arsa sahibinin müteahhide keseceği faturadaki arsa KDV. Oranı %01 İşyerleri için uygulacak KDV oranı %18

 

İnşaat Ruhsatı 01 Nisan 2022 tarihinden sonra alınmış ise:

 

Net alanı 150 m2 nin altında kalan konutlar için KDV. Oranı %10

Net alanı 150 m2 nin üzerinde kalan konutlar için KDV. Oranında kademeli oran uygulanacaktır. Konutun 150 m2 ye kadar olan tutarı için %10 oranı, 150 m2 yi aşan tutarı için de %20 oranı uygulanacaktır.

Arsa sahinin müteahhide keseceği faturadaki arsa KDV. Oranı %10 İşyerleri için uygulacak KDV oranı %20

 

Yapı ruhsatı değişikliğinde KDV oranı belirlenirken hangi yapı ruhsatının esas alınacağı

 

İnşaat yapı ruhsatının alınmasından sonra, değişiklik yapılarak yeni yapı ruhsatı alınması halinde; arsa üzerinde inşa edilecek taşınmazlar için hazırlanan yeni vaziyet planında; binaların temel formları ile taban oturum alanlarının, blok ve bağımsız bölüm sayısının ve niteliğinin, toplam inşaat alanının değiştirilmesi gibi esaslı değişikliklere gidilmesi ve ilgili Belediye tarafından başvurunun kabul edilerek söz konusu yeni vaziyet planı uyarınca tadilat ruhsatı düzenlenmesi halinde, bu ruhsatın düzenlendiği tarih esas alınarak ilgili KDV oran hükümlerinin uygulanması gerekir.

 

KAZANÇ VERGİSİ (GELİR VERGİSİ, KURUMLAR VERGİSİ, DEĞER ARTIŞ KAZANÇ VERGİSİ)

 

Arsa sahibinin arsasının, bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi durumunda:

 

Bu durumda iki türlü vergileme söz konusudur:

 

  1. Kat karşılığı daire veya işyeri için müteahhide verilen arsanın kayıtlarda bulunan değeri ile müteahhit firmaya arsa karşılığı alınan daire veya işyerleri için kesilen arsa bedeli arasındaki fark tutar; ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

 

  1. Daire veya işyerlerinin giriş bedeli ile satış bedeli arasındaki fark tutar; yine ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

 

Arsa sahibinin arsanın adına kayıtlı olması ve kendisinin de vergi mükellefi olmaması durumunda:

 

Bu durumda ki vergileme şu şekilde olacaktır:

 

  1. Arsa sahibi gerçek kişinin arsa alımı tarihinden itibaren beş yılın geçmesi durumunda herhangi bir kazanç vergilemesi yapılmayacaktır.

 

  1. Arsa sahibi gerçek kişinin arsa alımı tarihinden itibaren beş yılın geçmemesi durumunda ise tapu devrine bağlı vergileme olacaktır:

 

  • Arsanın müteahhide kat karşılığı inşaat yapılmak üzere tapuda devredilmesi halinde satış işlemi gerçekleşmiş olacağından, iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin beş yılı aşmaması durumunda arsa satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

 

  • Ancak söz konusu arsa ile ilgili olarak müteahhit ile yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde yapılması ve durumun ayrıca tapu kayıtlarında tescil edilmemesi halinde, arsanın müteahhide satışından söz edilemeyeceğinden değer artış kazancının doğması söz konusu olmayacaktır.

 

  1. Gerçek kişinin arsa karşılığı aldığı daire ve işyerlerinin satışında vergileme:

 

  • Tamamının iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde, topluca bir defada aynı kişiye satılmasından elde edilen kazancın "değer artışı kazancı" olarak vergilendirilmesi gerekir.

 

  • Söz konusu dairelerin;
    1. Aynı kişiye, farklı tarihlerde,
    2. Farklı kişi veya tüzel kişilere aynı tarihte,
    3. Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
  • Bir kısmının tapuya tescil edildiği takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde toplu olarak, satılması durumunda, elde edilen kazanç “ticari kazanç” hükümlerine göre vergilendirilecektir.
  • Sözleşme gereği gerçek kişiye arsası karşılığı verilen daire veya işyerleri dışında, yine sözleşme gereği fiilen gerçek kişiye ait olmayıp ama tapuda adına kayıtlı görünen, fakat gerçekte müteahhide ait olan dairelerin üçüncü kişilere satışından elde edilen gelirin, söz konusu müteahhit tarafından ticari kazanç olarak beyan edilmesi gerekmekte olup, dairelerin satışı sırasında gerçek kişi tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi de gerçek bir satış işlemi olmayacağından gerçek kişi adına herhangi bir vergilendirme olmayacaktır.

 

Miras kalan arsaya karşılık alınan daire ve işyerlerinin vergilendirilmesi:

 

Miras yoluyla edinilen arsanın arsa olarak mirasçılarca elden çıkarılması yani satılmasının, gelir vergisine tabi değildir. Buna göre, ivazsız yani miras yada bağış yoluyla edinilen bir gayrimenkul, edinilme tarihinde itibaren;

 

-Hangi süre içinde elden çıkarılırsa çıkarılsın,

 

-Kaç TL’ye satılırsa satılsın,

 

Bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi olmayacaktır.

 

Miras kalan yada bağış yoluyla edinilen arsanın, belirli sayıda bir daire ve dükkan yada buna ilave olarak belli tutarda müteahhide verilmesinde, arsa sahibinin edindiği daire ve dükkanlarda;

 

-Bu daire ve dükkanların, arsa sahibince edinilmesi olayı gelir vergisi ve katma değer vergisine tabi değildir.

-Daire ve dükkanların elden çıkarılmasında ise, gelir vergisi açısından ticari kazanç yada değer artış kazancı kapsamında gelir vergisi söz konusu olabilmektedir. Elde edinilen kazancın ticari kazanç yada değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesine bağlı olarak katma değer vergisi söz konusu olabilmektedir.